Im April 2026 hob das Dubai Land Department die Mindestwertgrenze von 750.000 AED für Immobilien an, die von Alleineigentümern für ein zweijähriges Investorenvisum beantragt wurden. Erfahren Sie mehr über die aktuellen Bedingungen, die geänderten Anforderungen an Miteigentum, die Unterschiede zwischen dem zweijährigen Visum und dem Golden Visa sowie die Auswirkungen dieser Reformen auf ausländische Immobilieninvestoren in Dubai

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Im April 2026 vollzog sich eine stille, aber dennoch bedeutende Änderung im Immobilienmarkt Dubais. Das Dubai Land Department (DLD) hat die Mindestwertvorgabe von 750.000 AED (ca. 204.000 USD) für Immobilien an Einzelunternehmer, die ein zweijähriges Investorenvisum beantragen, aufgehoben. Ohne große Ankündigung oder formellen Erlass erschien die Änderung am 29. April einfach auf der Plattform Cube Centre des DLD und wurde umgehend von den führenden Einwanderungsagenturen Fragomen und Erickson Immigration Group bestätigt, die ihren Mandanten entsprechende Hinweise gaben.

Es handelt sich hierbei nicht nur um die Streichung einer Zahl aus einer Liste von Anforderungen. Es geht um die Beseitigung einer Hürde, die jahrelang den Käufertyp definierte, der über Immobilien eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen kann. Mehr zu den wichtigsten Änderungen im Genehmigungsverfahren später in diesem Artikel.

Lesen Sie hier, welche Länder 2026 Golden-Visa-Programme mit hohen Mietrenditen anbieten, welche Bedingungen aktuell für Investoren gelten und worauf Sie vor dem Kauf von Immobilien achten sollten.

Jede Immobilientransaktion ist mehr als nur eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien. Es handelt sich um einen rechtlichen Prozess mit Dokumenten, Verpflichtungen und Risiken, die ohne Erfahrung nicht immer offensichtlich sind.

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Neue Bedingungen für die Beantragung eines zweijährigen Dubai-Visums

Alleinige Immobilieneigentümer können nun ein zweijähriges Investorenvisum ohne Mindestwertgrenze beantragen.

Bei Miteigentum muss jeder Miteigentümer einen Anteil von mindestens 400.000 VAE-Dirham (ca. 109.000 US-Dollar) besitzen – zuvor lag die Grenze bei 750.000 Dirham.

Das heißt, ein Studio im Jumeirah Village Circle im Wert von 350.000 Dirham oder eine Einzimmerwohnung in Dubai South, die vor einem Jahr noch nicht für den Aufenthaltstitel anerkannt wurden, eröffnen nun einen völlig legalen Weg zum Leben im Emirat. Analysten prognostizieren bereits eine steigende Nachfrage von Remote-Arbeitern und unerfahrenen Investoren, die das zweijährige Visum als sanften Einstieg betrachten, bevor sie sich für eine größere Investition im Rahmen des Goldenen Visums entscheiden.

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Worin unterscheidet sich das zweijährige Dubai-Visum vom Goldenen Visum der VAE?

Es ist wichtig zu verstehen, dass es sich um unterschiedliche Instrumente mit unterschiedlichen Zwecken handelt.

- Das zweijährige Investorenvisum ist eine verlängerbare Aufenthaltserlaubnis, die an den Besitz von Immobilien geknüpft ist. Es bietet nicht dieselben Privilegien und dieselbe Stabilität wie das Goldene Visum.

- Das Goldene Visum bleibt die beliebteste Option für Investoren: Es ist zehn Jahre gültig, erfordert weder einen lokalen Bürgen noch einen Arbeitgeber und keinen Mindestaufenthalt im Land – der Aufenthaltsstatus bleibt erhalten, selbst wenn der Inhaber die meiste Zeit im Ausland lebt. Die Mindestinvestitionssumme für das Goldene Visum über Immobilien bleibt unverändert bei 2 Millionen VAE-Dirham (ca. 545.000 US-Dollar).

Auch das fünfjährige Rentnervisum (nur für Personen ab 55 Jahren) behält seine Mindestinvestitionssumme von 1 Million Dirham bei. Die Änderung betrifft lediglich die untere Einkommensgruppe – und genau dort hat sie die größten Auswirkungen.

Warum hat Dubai seine Einwanderungspolitik geändert?

Um die Logik hinter diesem Schritt zu verstehen, muss man das Gesamtbild betrachten. Dubais Immobilienmarkt ist weiterhin robust: Im ersten Quartal 2026 erreichten die Transaktionen ein Volumen von 138,7 Milliarden AED in 44.150 Deals – ein Plus von 21,2 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Diese positiven Zahlen verschleiern jedoch ein uneinheitliches Bild: Das Wachstum konzentriert sich auf das Premium- und Gewerbesegment, während die unteren und mittleren Preissegmente unter Druck stehen.

Hier liegt die Motivation für die Reform. Jeremy Savory, CEO von Savory & Partners, bezeichnete sie als „nachfrageseitige Intervention“ mit dem Ziel, ein bestimmtes Preissegment zu erreichen.

„Dies ist ein Versuch, den Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise in einem bestimmten Marktsegment abzumildern“, sagte er und fügte hinzu, dass es gerade in diesem Preissegment zu Stellenstreichungen im Immobilien- und Tourismussektor gekommen sei.

Die Rolle der regionalen Geopolitik sollte nicht unterschätzt werden: Handelsstörungen infolge der Blockade der Straße von Hormus Anfang 2026 beeinträchtigten die Lieferketten im Baugewerbe und verunsicherten die Verbraucher. Die Regierung reagiert proaktiv – die Änderung der Voraussetzungen für ein zweijähriges Visum ist eine dieser Maßnahmen.

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Welche Immobilien eignen sich für ein zweijähriges Visum in Dubai? Antragsvoraussetzungen

Änderungen der Bestimmungen heben nicht alle anderen Bedingungen auf. Hier die Voraussetzungen:

1. Die Immobilie muss vollständig fertiggestellt und beim DLD registriert sein (Immobilien, die sich noch im Bau befinden und nur bei Oqood registriert sind, sind nicht zulässig – ein vollständiger Eigentumsnachweis ist erforderlich).

2. Wenn die Immobilie mit einer Hypothek oder über eine Bauträgerfinanzierung erworben wurde, ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) der Bank oder des Bauträgers sowie ein Zahlungsnachweis erforderlich.

3. Obligatorische Krankenversicherung eines beliebigen Anbieters in den VAE.

4. Ein einwandfreies Gesundheitszeugnis der Polizei von Dubai.

Die Bearbeitung dauert in der Regel 10 bis 15 Werktage. Anträge werden über die Cube Centre DLD eingereicht.

Der Gewerbeimmobilienmarkt entwickelt sich gegenläufig

Während sich der Markt für gebrauchte Wohnimmobilien entspannt hat, erlebt Dubais Gewerbeimmobilienmarkt eine völlig andere Dynamik. Störungen in den Lieferketten für Baumaterialien aufgrund geopolitischer Spannungen Anfang 2026 haben zu einem Anstieg der Baukosten geführt. Der Gewerbeimmobilienmarkt litt bereits unter Angebotsengpässen – diese Faktoren haben den Preisdruck nur noch verstärkt.

Die Reform betraf weder den Markt für Luxuswohnungen noch das Villensegment oder den Gewerbeimmobilienmarkt. Die Änderung ist zielgerichtet – und diese Präzision zeugt von Weitsicht, nicht von Unordnung.

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Umfassendere Verwaltungsreform: Ein einziger Kanal für alle

Die Abschaffung der Mindestschwelle ist nur ein Teil einer größeren Umstrukturierung. Vor wenigen Wochen unterzeichneten die Generaldirektion für Aufenthalts- und Ausländerangelegenheiten (GDRFA) von Dubai und das DLD eine Absichtserklärung zur Zusammenführung der drei immobilienbezogenen Aufenthaltsgenehmigungsprogramme – Golden Residency, Retiree Residency und Property Residency – in einem einzigen Verwaltungskanal. Ziel ist es, das Antragsverfahren zu vereinfachen, Doppelarbeit zu vermeiden und die Planbarkeit für Antragsteller zu erhöhen.

Ein separates Rundschreiben der Bundesregierung vom Februar 2026 hob die Kautionspflicht von 1 Million AED für Golden-Visa-Antragsteller auf und bestätigte, dass Immobilien im Bau zum vollen Wert gemäß den Oqood-Dokumenten oder -Verträgen angerechnet werden.

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Insgesamt senken diese Reformen die Eintrittshürden, erhöhen die Transparenz der Verwaltung und bieten Investoren mehr Flexibilität – ohne die grundlegende Logik des Systems zu verändern. Das Goldene Visum als langfristiges Instrument bleibt bestehen. Dubai senkt die Anforderungen nicht, sondern erweitert den Zugang.

Der Immobilienmarkt in Dubai ändert seine Regeln – eine gute Nachricht für alle, die schon lange eine Auswanderung durch Investitionen erwägen. Die Abschaffung der Mindestwertgrenze entbindet jedoch nicht von der rechtlichen Verantwortung: Die Ausstellung einer Eigentumsurkunde, die Überprüfung des Immobilienstatus im DLD (Dubai Land Department), die Einholung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) von einer Bank oder einem Bauträger und die Zusammenstellung der Visumsunterlagen erfordern Fachwissen und Erfahrung. Fehler in dieser Phase können zur Visumablehnung oder zu Zeitverlusten durch die erneute Registrierung führen.

Die Immobilienanwälte von Visit World begleiten ihre Mandanten auf jedem Schritt des Weges – von der Immobilienauswahl bis zum Erhalt des Aufenthaltsstatus. Sie kennen die Feinheiten des VAE-Rechts und helfen Ihnen, typische Fallstricke für ausländische Käufer zu vermeiden. Wenn Sie Dubai ernsthaft als Wohn- oder Investitionsstandort in Betracht ziehen, beginnen Sie mit der richtigen rechtlichen Grundlage. Lassen Sie sich noch heute von einem Anwalt für Immobilienrecht von Visit World beraten.

Hinweis! Mit dem Visum für digitale Nomaden können Sie ab 2026 im Ausland leben, ohne dort steuerlich ansässig zu sein. Wir haben Ihnen bereits mitgeteilt, welche Länder solche Programme anbieten und welche Bedingungen gelten.

Foto – erstellt von Gemini