Em abril de 2026, o Departamento de Terras do Dubai removeu o limite mínimo de valor imobiliário de 750.000 AED para proprietários individuais que solicitem um visto de investidor de dois anos. Descubra quais são as condições atuais, como os requisitos de propriedade conjunta mudaram, como o visto de dois anos difere do Visto Gold e o que estas reformas significam para os investidores estrangeiros no mercado imobiliário do Dubai

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Abril de 2026 marcou uma mudança discreta, mas extremamente significativa, na arquitetura do mercado imobiliário do Dubai. O Departamento de Terras do Dubai (DLD) removeu a exigência de um valor mínimo de propriedade de 750.000 AED (aproximadamente 204.000 dólares) para proprietários individuais que procuram um visto de investidor de dois anos. Sem um grande anúncio, sem um decreto formal, a atualização simplesmente apareceu na plataforma Cube Centre do DLD no dia 29 de abril e foi imediatamente confirmada pelas principais empresas de imigração, Fragomen e Erickson Immigration Group, que emitiram orientações relevantes para os seus clientes.

Não se trata apenas da remoção de um número de uma lista de requisitos. É a remoção de uma barreira que, durante anos, definiu o tipo de comprador que pode pedir residência através de imóveis. Mais detalhes sobre as principais alterações no processo de permissão serão apresentados mais à frente neste artigo.

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Qualquer transação imobiliária não é apenas um acordo entre duas partes. É um processo legal com documentos, obrigações e riscos que nem sempre são óbvios sem experiência.

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Novas condições para a obtenção de um visto de dois anos no Dubai

Os proprietários individuais de imóveis podem agora solicitar um visto de investidor de dois anos sem qualquer limite mínimo de valor.

Para a propriedade conjunta, cada coproprietário deve ter uma participação de pelo menos 400.000 dirhams dos Emirados Árabes Unidos (aproximadamente 109.000 dólares americanos) - enquanto anteriormente cada um deles tinha de cumprir individualmente o limite anterior de 750.000 dirhams.

Ou seja, um estúdio em Jumeirah Village Circle avaliado em 350.000 dirhams ou um apartamento de um quarto no Dubai South, que não eram considerados no contexto de residência há um ano, abrem agora um caminho completamente legítimo para viver no emirado. Os analistas já preveem um aumento da procura por parte de trabalhadores remotos e investidores iniciantes que veem o visto de dois anos como um "início suave" antes de decidirem por um investimento mais sério com o Visto Gold.

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Qual a diferença entre o visto de dois anos do Dubai e o Visto Gold dos Emirados Árabes Unidos?

É importante compreender claramente que são instrumentos diferentes com finalidades diferentes.

- O visto de investidor de dois anos é uma autorização de residência renovável ligada à propriedade de um imóvel. Não oferece os mesmos privilégios e estabilidade que o Visto Gold.

- O Visto Gold continua a ser a opção mais popular para os investidores: é válido por 10 anos, não exige um patrocinador ou empregador local e não requer uma permanência mínima no país – a residência é mantida mesmo que o titular viva no estrangeiro a maior parte do tempo. O limite mínimo para o Visto Gold através de investimentos imobiliários permanece inalterado – 2 milhões de dirhams dos Emirados Árabes Unidos (aproximadamente 545.000 dólares americanos). Gulf News

O visto de reforma de cinco anos (disponível apenas para pessoas com 55 anos ou mais) também mantém o seu valor mínimo atual de 1 milhão de dirhams. A mudança afetou apenas a faixa de rendimentos mais baixa – e é aí que tem maior impacto.

Porque é que o Dubai decidiu mudar a sua política de imigração?

Para compreender a lógica por detrás desta mudança, é necessário analisar o panorama geral. O mercado imobiliário do Dubai continua robusto, com as transações a atingirem 138,7 mil milhões de AED em 44.150 negócios no primeiro trimestre de 2026, um aumento de 21,2% em valor em comparação com o mesmo período do ano anterior. No entanto, estes números expressivos escondem um cenário desigual: o crescimento concentra-se nos segmentos premium e comercial, enquanto as gamas de preços baixas e médias estão sob pressão.

É aí que reside a motivação para a reforma. Jeremy Savory, CEO da Savory & Partners, descreveu-a como uma “intervenção do lado da procura” dirigida a um segmento de preço específico.

“Esta é uma tentativa de mitigar a pressão descendente sobre os preços dos imóveis num determinado segmento do mercado”, disse, acrescentando que foi nesta faixa de preços que ocorreram os cortes de emprego nos setores imobiliário e do turismo.

O papel da geopolítica regional também não deve ser subestimado: as interrupções comerciais devido ao bloqueio do Estreito de Ormuz no início de 2026 afectaram as cadeias de abastecimento da construção civil e abalaram a confiança dos consumidores. O governo está a responder proactivamente – e a alteração do limite para o visto de dois anos é uma dessas medidas.

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Que tipo de imóvel é elegível para um visto de dois anos no Dubai: requisitos para o pedido

As alterações às regras não eliminam todas as outras condições. Aqui estão os requisitos:

1. O imóvel deve estar totalmente concluído e registado no Departamento de Terras do Dubai (os imóveis em planta registados apenas no Oqood não são elegíveis – é necessária uma escritura definitiva).

2.Se o imóvel for adquirido através de financiamento imobiliário ou com financiamento da construtora, é necessária uma Carta de Não Objeção (NOC) do banco ou da construtora, bem como um comprovativo de pagamento.

3.º Seguro médico obrigatório de qualquer seguradora nos Emirados Árabes Unidos.

4.º Atestado sanitário emitido pela Polícia do Dubai.

O processamento demora geralmente 10 a 15 dias úteis. Os pedidos são enviados através da plataforma Cube Centre do Departamento de Cube Centre DLD.

O segmento comercial segue no sentido oposto

Enquanto o mercado residencial secundário recebeu alívio, o setor imobiliário comercial do Dubai está a passar por uma dinâmica completamente diferente. As perturbações nas cadeias de abastecimento de materiais de construção, causadas pelas tensões geopolíticas no início de 2026, levaram a um aumento dos custos de construção. O segmento comercial já sofria de escassez de oferta – e estes fatores apenas aumentaram a pressão de subida dos preços.

A renovação não afetou o mercado imobiliário de luxo, o segmento das vivendas ou o setor imobiliário comercial. A mudança é focada de forma específica – e esta precisão demonstra planeamento, e não desorganização.

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Reforma administrativa mais ampla: um canal único para todos

A abolição do limite mínimo é apenas parte de uma reestruturação maior. Algumas semanas antes, a Direção Geral de Residência e Assuntos de Estrangeiros (GDRFA) do Dubai e o Departamento de Terras do Dubai (DLD) assinaram um memorando de entendimento para fundir os três programas de residência relacionados com o imobiliário – Residência Golden, Residência para Reformados e Residência Imobiliária – num único canal administrativo. O objetivo é simplificar o processo de candidatura, reduzir a duplicação e aumentar a previsibilidade para os candidatos.

Uma circular federal separada, de fevereiro de 2026, removeu a exigência de depósito em dinheiro de 1 milhão de AED para os candidatos ao Visto Golden e confirmou que os imóveis em planta se qualificam pelo valor total declarado nos documentos ou contratos da Oqood.

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De um modo geral, estas reformas reduzem os requisitos de entrada, tornam a administração mais transparente e oferecem mais flexibilidade aos investidores, sem alterar a lógica geral do sistema. O visto gold, como ferramenta a longo prazo, não desapareceu nem vai sofrer alterações. O Dubai não está a reduzir as barreiras — está a alargar as opções de entrada.

O mercado imobiliário do Dubai está a mudar as regras — e isso é uma boa notícia para quem há algum tempo pondera emigrar através de investimentos. Mas a abolição do limite mínimo de valor não elimina a responsabilidade legal: emitir a escritura, verificar a situação do imóvel no Departamento de Terras do Dubai (DLD), obter uma autorização de um banco ou promotor imobiliário, preparar a documentação necessária para solicitar o visto — tudo isto exige clareza e experiência. Erros nesta etapa podem resultar na recusa do visto ou na perda de tempo para um novo registo.

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Foto - gerada por Gemini