Mieten in Spanien: Dekrete aufgehoben, aktuelle Preise im Überblick

Das spanische Parlament hat die Mietdekrete aufgehoben, die nur ein bis zwei Tage in Kraft waren. Erfahren Sie, welche Regeln jetzt gelten und wie viel Wohnraum aktuell kostet

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Noch vergangene Woche sah es so aus, als hätten Mieter in Spanien endlich den lang ersehnten Schutz erhalten, während Vermieter dringend ihre Verträge neu prüfen mussten. Zwei Regierungsdekrete traten am 1. und 2. Oktober in Kraft, doch schon am 2. Oktober stoppte das Parlament sie. Die Mietregeln, über die in Spanien in den letzten Tagen berichtet wurde, sind damit faktisch nie wirksam geworden.

Das ist jedoch kein Grund, das Thema abzuhaken. Die Idee der Regierung ist nicht vom Tisch, und der Markt folgt seinen eigenen Gesetzen: Eine eigene Wohnung kostet in Spanien fast doppelt so viel wie ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft. Gehen wir der Reihe nach vor.

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Was ist mit den Dekreten 26/2026 und 27/2026 in Spanien passiert?

Die Regierung beschloss beide Dokumente am 29. September. Das erste, Real Decreto-ley 26/2026, galt ab dem 1. Oktober, das zweite, 27/2026, einen Tag später. Diese Gesetzesform greift in Spanien sofort, muss aber anschließend vom Abgeordnetenkongress bestätigt werden. Die Abstimmung wurde für den 2. Oktober angesetzt.

Die nötige Unterstützung blieb aus. Für das erste Dekret stimmten 172 Abgeordnete, 178 waren dagegen. Das zweite schnitt noch schlechter ab: 166 Ja-Stimmen gegen 184 Nein-Stimmen. Dagegen votierten die Volkspartei, Vox, UPN und, was den Ausschlag gab, die katalanische Partei Junts. Ihre Vertreter halten viele Regelungen für kontraproduktiv: weniger Angebot am Markt und höhere Preise. Die Partei hat angekündigt, der Regierung eine eigene Variante vorzulegen. Eine der Ideen, nämlich das Räumungsverbot für schutzbedürftige Menschen, hatte das Parlament übrigens bereits im Februar abgelehnt.

Die rechtliche Folge ist einfach: Beide Texte sind nicht mehr in Kraft. Juristen warnen jedoch, dass in diesen wenigen Stunden womöglich jemand eine Mitteilung über die Nichtverlängerung eines Vertrags verschickt oder erhalten hat. Solche Fälle werden sich höchstwahrscheinlich vor Gericht klären müssen.

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Was hätten die aufgehobenen Dekrete bei der Miete in Spanien geändert?

Die Rechte der Mieter in Spanien sollten spürbar gestärkt werden. Das war das Wichtigste, was in beiden Dokumenten vorgesehen war:

- Nach der Mindestlaufzeit von fünf Jahren (sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) verlängerte sich der Vertrag automatisch um denselben Zeitraum;

- Der Vermieter musste die Nichtverlängerung sechs Monate vorher ankündigen, der Mieter zwei Monate;

- Wer die Verlängerung ablehnte, zahlte eine Entschädigung von mindestens zwölf Monatsmieten und mindestens einer Monatsmiete pro Wohnjahr des Mieters;

- Bis Ende 2027 wäre die Mieterhöhung auf 2 % begrenzt, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren;

- Für Verträge, die vor Ende 2028 auslaufen, war eine zusätzliche Verlängerung um bis zu zwei Jahre vorgesehen, in angespannten Wohnungsmärkten um bis zu drei;

- Befristete Verträge sollten einen echten Grund erfordern und zwischen 31 Tagen und 12 Monaten laufen.

Außerdem sah Dekret 26/2026 vor, Räumungen schutzbedürftiger Menschen ohne Alternativwohnraum bis Ende 2030 auszusetzen und die Gesamtmiete für Zimmer in einer Wohnung zu begrenzen. All das bleibt nun ein bloßer Entwurf.

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Welche Mietregeln gelten derzeit in Spanien?

Nach der Aufhebung kehrt die frühere Fassung von Artikel 10 des Gesetzes über Stadtmieten (LAU) zurück. In der Praxis heißt das: Die Mindestlaufzeit beträgt wie bisher fünf Jahre bei einem privaten Vermieter und sieben bei einer juristischen Person. Teilt keine Seite mit, dass sie den Vertrag beenden will (der Vermieter vier Monate vorher, der Mieter zwei), verlängert sich die Miete jährlich, höchstens um weitere drei Jahre. Die zwölf Entschädigungszahlungen und die verpflichtenden Fünf-Jahres-Zyklen entfallen.

Mieter sollten den gesamten Schriftverkehr und die Zustellnachweise aufbewahren, Vermieter sich nicht auf die „neuen" sechsmonatigen Fristen verlassen. Wer Anfang Oktober eine Mitteilung verschickt oder erhalten hat, zeigt sie am besten sofort einem Juristen.

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Wie hoch sind die Mietpreise in Spanien Ende 2026?

Nun zu den Zahlen. Laut dem Bericht von Idealista zur Langzeitmiete für das zweite Quartal 2026 kostet eine Einzimmerwohnung in Spanien durchschnittlich 984 Euro im Monat, ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft 425 Euro. Der Unterschied beträgt 132 %. Ein Studio liegt mit 819 Euro dazwischen: 17 % günstiger als die Einzimmerwohnung und 93 % teurer als ein Zimmer.

In den Großstädten ist der Abstand noch größer. Am stärksten fällt er in Valencia aus: 1185 Euro für eine Einzimmerwohnung gegenüber 380 Euro für ein Zimmer, also +212 %. In Alicante sind es 953 und 372 Euro (+156 %). In Teruel dagegen zahlt, wer allein wohnt, nur 62 % mehr: 568 Euro für die Wohnung.

Die teuersten Orte für eine Einzimmerwohnung:

- Balearen: 1347 Euro (Zimmer 582 Euro);

- Palma: 1292 Euro, die teuerste Großstadt;

- Madrid: 1277 Euro;

- Provinzen Barcelona und Málaga: jeweils 1051 Euro.

Interessant: In der Stadt Barcelona selbst kostet die Einzimmerwohnung 1161 Euro und das Zimmer 600 Euro, der höchste Wert unter den Großstädten. Deshalb ist der Abstand hier mit nur 93 % am kleinsten.

Wann lohnt es sich, in Spanien die Wohnung zu teilen?

Für Studierende, Berufseinsteiger und Neuankömmlinge bleibt ein Zimmer in Spanien die günstigste Option. Am teuersten sind Zimmer in Barcelona (600 Euro), Madrid und Palma (je 550). In San Sebastián werden etwa 500 Euro verlangt, in Bilbao und Málaga 450. Günstiger ist es in Sevilla (370) und Alicante (372). Binnen eines Jahres stieg der Durchschnittspreis für ein Zimmer nur um 1 %, während Wohnungen spürbar schneller teurer werden.

Was ist bei der Wohnungsmiete in Spanien zu erwarten?

Die Geschichte mit den Dekreten hat vor allem eines gezeigt: Die Regeln in Spanien können sich abrupt ändern und ebenso abrupt wieder zurückkehren. Deshalb lohnt es sich, vor der Vertragsunterzeichnung zu klären, ob das gewählte Viertel in einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, welche Sicherheiten der Vermieter verlangt und was genau zu Verlängerung und Indexierung im Vertrag steht. Sollten sich Regierung und Junts doch auf eine neue Fassung einigen, dürfte sie vor allem Laufzeiten und Entschädigungen betreffen.

Zwei Dekrete, die innerhalb eines Tages erschienen und wieder verschwanden, haben gezeigt, wie schnell sich die Mietbedingungen ändern können. Ein Immobilienanwalt prüft, was im Vertrag zu Laufzeit, Verlängerung und Indexierung steht, und vertritt im Streitfall die Interessen von Vermieter oder Mieter. Finden Sie einen Immobilienanwalt auf VisitWorld, indem Sie Ihre Staatsangehörigkeit und das Zielland angeben.

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Foto: mit Gemini erstellt

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