Alquiler en España: decretos derogados, precios actuales

El Congreso de España ha derogado los decretos sobre alquiler que estuvieron en vigor durante solo uno o dos días. Descubre qué normas se aplican ahora y cuánto cuesta actualmente una vivienda

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Hace apenas una semana parecía que los inquilinos en España habían conseguido por fin la protección que esperaban, mientras que los propietarios tenían que releer con urgencia sus contratos. Dos decretos del Gobierno entraron en vigor el 1 y el 2 de octubre, pero ya el 2 de octubre el Parlamento los frenó. Así que las normas de alquiler de las que se habló en España en los últimos días, en la práctica, nunca llegaron a funcionar.

Eso no es motivo para olvidarse del tema. La idea del Gobierno no ha desaparecido, y el mercado sigue su propia lógica: vivir solo en España cuesta casi el doble que alquilar una habitación en un piso compartido. Vamos por partes.

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¿Qué ha pasado con los decretos 26/2026 y 27/2026 en España?

El Gobierno aprobó ambos documentos el 29 de septiembre. El primero, el Real Decreto-ley 26/2026, entró en vigor el 1 de octubre y el segundo, el 27/2026, un día después. En España, este tipo de norma se aplica de inmediato, pero luego debe ser convalidada por el Congreso de los Diputados. La votación se fijó para el 2 de octubre.

No hubo apoyos suficientes. El primer decreto obtuvo 172 votos a favor y 178 en contra. El segundo salió aún peor parado: 166 a favor y 184 en contra. Votaron en contra el Partido Popular, Vox, UPN y, de forma decisiva, el partido catalán Junts. Sus representantes consideran que muchas medidas provocarían el efecto contrario: menos oferta en el mercado y precios más altos. El partido ha prometido enviar al Gobierno su propia versión. Por cierto, una de las ideas, la prohibición de desahucios de personas vulnerables, ya había sido rechazada por el Parlamento en febrero.

La consecuencia jurídica es sencilla: ambos textos han dejado de tener efecto. Pero los juristas advierten de que en esas pocas horas alguien pudo enviar o recibir una notificación de no renovación del contrato, y casos así probablemente tendrán que resolverse en los tribunales.

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¿Qué iban a cambiar los decretos derogados en el alquiler en España?

Los derechos de los inquilinos en España iban a reforzarse de manera notable. Esto es lo principal que recogían ambos documentos:

- Tras el mínimo de cinco años (siete, si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorrogaría automáticamente por el mismo periodo;

- El propietario tendría que avisar de la no prórroga con seis meses de antelación y el inquilino con dos;

- Si el propietario se negaba a prorrogar, pagaría una indemnización de al menos doce mensualidades y no inferior a una mensualidad por cada año de residencia;

- Hasta finales de 2027, las subidas de la renta se limitarían al 2 %, salvo que las partes acordaran otra cosa;

- Para los contratos que vencieran antes de finales de 2028, se preveía una prórroga adicional de hasta dos años, y de hasta tres en zonas de mercado residencial tensionado;

- Los contratos de temporada exigirían una causa real y una duración de entre 31 días y 12 meses.

Además, el decreto 26/2026 congelaba hasta finales de 2030 los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional y limitaba la renta total de las habitaciones en una misma vivienda. Todo esto queda ahora en simple proyecto.

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¿Qué normas de alquiler están vigentes ahora en España?

Tras la derogación, vuelve la redacción anterior del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En la práctica significa lo siguiente. El plazo mínimo del contrato sigue siendo de cinco años para un arrendador persona física y de siete para una persona jurídica. Si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar (el arrendador con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos), el contrato se prorroga por años, hasta un máximo de tres más. No hay doce mensualidades de indemnización ni ciclos obligatorios de cinco años.

Los inquilinos deberían conservar toda la correspondencia y los justificantes de entrega de las notificaciones, y los propietarios no contar con los «nuevos» plazos de seis meses. Si enviaste o recibiste una notificación a principios de octubre, lo mejor es enseñársela cuanto antes a un abogado.

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¿Cuáles son los precios del alquiler en España a finales de 2026?

Pasemos a las cifras. Según el informe de Idealista sobre alquiler de larga estancia del segundo trimestre de 2026, un apartamento de un dormitorio en España cuesta de media 984 euros al mes, mientras que una habitación en piso compartido cuesta 425. La diferencia es del 132 %. El estudio queda en medio: 819 euros, un 17 % menos que el de un dormitorio y un 93 % más que una habitación.

En las grandes ciudades, la brecha es aún mayor. La más amplia se registró en Valencia: 1.185 euros por un apartamento de un dormitorio frente a 380 por una habitación, es decir, +212 %. En Alicante son 953 y 372 euros (+156 %). En cambio, en Teruel quien vive solo paga solo un 62 % más: 568 euros por el apartamento.

Los destinos más caros para alquilar un apartamento de un dormitorio:

- Islas Baleares: 1.347 euros (habitación 582);

- Palma: 1.292 euros, la gran ciudad más cara;

- Madrid: 1.277 euros;

- Provincias de Barcelona y Málaga: 1.051 euros cada una.

Curiosamente, en la propia ciudad de Barcelona el apartamento de un dormitorio cuesta 1.161 euros y la habitación 600, la más cara entre las grandes ciudades. Por eso mismo la diferencia aquí es la menor, de solo un 93 %.

¿Cuándo compensa más compartir vivienda en España?

Para estudiantes, jóvenes profesionales y recién llegados, alquilar una habitación en España sigue siendo la opción más asequible. Las habitaciones más caras están en Barcelona (600 euros), Madrid y Palma (550 cada una). En San Sebastián piden unos 500, en Bilbao y Málaga 450. Es más barato en Sevilla (370) y Alicante (372). En un año, el precio medio de una habitación subió apenas un 1 %, mientras que los pisos se encarecen bastante más rápido.

¿Qué esperar del alquiler de un piso en España?

El episodio de los decretos ha dejado claro lo principal: las normas en España pueden cambiar de golpe y luego volver atrás con la misma rapidez. Por eso, antes de firmar un contrato conviene comprobar si la zona elegida es de mercado residencial tensionado, qué garantías pide el propietario y qué dice exactamente el contrato sobre prórroga y actualización de la renta. Si el Gobierno y Junts llegan finalmente a un acuerdo sobre una nueva redacción, lo más probable es que afecte precisamente a los plazos y a las indemnizaciones.

Dos decretos que aparecieron y desaparecieron en apenas un día demostraron lo rápido que pueden cambiar las condiciones del alquiler. Un abogado inmobiliario revisará qué dice tu contrato sobre plazo, prórroga y actualización y, en caso de disputa, representará los intereses del propietario o del inquilino. Encuentra un abogado inmobiliario en VisitWorld indicando tu nacionalidad y el país de destino.

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Foto: generada por Gemini

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