Location en Espagne : décrets annulés, prix actuels

Le Congrès espagnol a annulé les décrets sur la location qui n’étaient en vigueur que depuis un ou deux jours. Découvrez quelles règles s’appliquent désormais et combien coûte un logement

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Pas plus tard que la semaine dernière, on pouvait croire que les locataires espagnols avaient enfin obtenu la protection tant attendue, tandis que les propriétaires devaient relire d'urgence leurs contrats. Deux décrets du gouvernement sont entrés en vigueur les 1er et 2 octobre, mais dès le 2 octobre, le Parlement les a stoppés. Les règles de location dont on parlait en Espagne ces derniers jours ne sont donc jamais vraiment entrées en application.

Ce n'est pas une raison pour clore le sujet. L'idée du gouvernement n'a pas disparu, et le marché suit sa propre logique : vivre seul en Espagne coûte presque deux fois plus cher que louer une chambre en colocation. Reprenons les choses dans l'ordre.

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Que s'est-il passé avec les décrets 26/2026 et 27/2026 en Espagne ?

Le gouvernement a adopté les deux textes le 29 septembre. Le premier, Real Decreto-ley 26/2026, est entré en vigueur le 1er octobre, le second, 27/2026, un jour plus tard. En Espagne, ce type de texte s'applique immédiatement, mais doit ensuite être validé par le Congrès des députés. Le vote était fixé au 2 octobre.

Le soutien n'a pas suivi. Le premier décret a recueilli 172 voix pour et 178 contre. Le second a fait encore moins bien : 166 voix pour et 184 contre. Le Parti populaire, Vox, l'UPN et, de façon décisive, le parti catalan Junts ont voté contre. Ses représentants estiment que beaucoup de mesures produiraient l'effet inverse : moins de biens sur le marché et des prix plus élevés. Le parti a promis de soumettre sa propre version au gouvernement. D'ailleurs, l'une des idées, l'interdiction des expulsions de personnes vulnérables, avait déjà été rejetée par le Parlement en février.

La conséquence juridique est simple : les deux textes n'ont plus de valeur. Mais les juristes avertissent que, pendant ces quelques heures, quelqu'un a pu envoyer ou recevoir un avis de non-renouvellement, et que ce genre de situation devra très probablement être tranché devant les tribunaux.

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Qu'auraient changé les décrets abrogés pour la location en Espagne ?

Les droits des locataires en Espagne devaient se renforcer nettement. Voici l'essentiel de ce que prévoyaient les deux textes :

- Après la durée minimale de cinq ans (sept si le propriétaire est une personne morale), le contrat se serait renouvelé automatiquement pour une période identique ;

- Le propriétaire devait prévenir de la non-reconduction six mois à l'avance, le locataire deux mois ;

- En cas de refus de renouveler, le propriétaire aurait versé une indemnité d'au moins douze mensualités de loyer, et d'au moins un mois de loyer par année d'occupation ;

- Jusqu'à fin 2027, les hausses de loyer auraient été plafonnées à 2 %, sauf accord contraire des parties ;

- Pour les contrats arrivant à échéance avant fin 2028, une prolongation supplémentaire pouvant aller jusqu'à deux ans était prévue, et jusqu'à trois ans dans les zones tendues ;

- Les contrats temporaires auraient exigé un motif réel et une durée comprise entre 31 jours et 12 mois.

Par ailleurs, le décret 26/2026 gelait jusqu'à fin 2030 les expulsions de personnes vulnérables sans solution de relogement et plafonnait le loyer total des chambres dans un même appartement. Tout cela reste désormais à l'état de projet.

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Quelles règles de location s'appliquent actuellement en Espagne ?

Après l'abrogation, l'ancienne rédaction de l'article 10 de la loi sur les baux urbains (LAU) revient. Concrètement : la durée minimale du contrat reste de cinq ans pour un bailleur particulier et de sept ans pour une personne morale. Si personne ne signale son intention de mettre fin au contrat (le bailleur quatre mois avant, le locataire deux), le bail se prolonge chaque année, pour trois ans au maximum. Les douze mensualités d'indemnité et les cycles obligatoires de cinq ans n'existent pas.

Les locataires ont intérêt à conserver toute la correspondance et les preuves de remise des avis, et les propriétaires à ne pas compter sur les « nouveaux » délais de six mois. Si vous avez envoyé ou reçu un avis début octobre, mieux vaut le montrer tout de suite à un juriste.

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Quels sont les prix de la location en Espagne fin 2026 ?

Passons aux chiffres. Selon le rapport d'Idealista sur la location longue durée au deuxième trimestre 2026, un appartement d'une chambre coûte en moyenne 984 euros par mois en Espagne, contre 425 euros pour une chambre en colocation. L'écart est de 132 %. Le studio se situe entre les deux : 819 euros, soit 17 % de moins qu'un appartement d'une chambre et 93 % de plus qu'une chambre.

Dans les grandes villes, l'écart est encore plus marqué. Le plus important a été relevé à Valence : 1 185 euros pour un appartement d'une chambre contre 380 euros pour une chambre, soit +212 %. À Alicante, c'est 953 et 372 euros (+156 %). À Teruel, en revanche, celui qui vit seul ne paie que 62 % de plus : 568 euros pour l'appartement.

Les destinations les plus chères pour un appartement d'une chambre :

- Îles Baléares : 1 347 euros (chambre 582 euros) ;

- Palma : 1 292 euros, la grande ville la plus chère ;

- Madrid : 1 277 euros ;

- Provinces de Barcelone et de Malaga : 1 051 euros chacune.

Fait intéressant, dans la ville de Barcelone elle-même, l'appartement d'une chambre coûte 1 161 euros et la chambre 600 euros, le tarif le plus élevé des grandes villes. C'est précisément pourquoi l'écart y est le plus faible, seulement 93 %.

Quand vaut-il mieux partager son logement en Espagne ?

Pour les étudiants, les jeunes actifs et les nouveaux arrivants, la location d'une chambre reste l'option la plus abordable en Espagne. Les chambres sont les plus chères à Barcelone (600 euros), Madrid et Palma (550 chacune). À Saint-Sébastien, on demande environ 500 euros, à Bilbao et Malaga 450. C'est moins cher à Séville (370) et Alicante (372). En un an, le prix moyen d'une chambre n'a augmenté que de 1 %, alors que les appartements renchérissent nettement plus vite.

À quoi s'attendre en louant un appartement en Espagne ?

L'épisode des décrets a montré l'essentiel : les règles peuvent changer brusquement en Espagne, puis revenir en arrière tout aussi vite. Avant de signer un contrat, il est donc utile de vérifier si le quartier choisi est classé en zone tendue, quelles garanties le propriétaire demande et ce que le contrat prévoit exactement sur la reconduction et l'indexation. Si le gouvernement et Junts s'accordent finalement sur une nouvelle version, elle portera très probablement sur les durées et les indemnités.

Deux décrets apparus et disparus en une journée ont montré à quelle vitesse les conditions de location peuvent changer. Un avocat en immobilier vérifiera ce que le contrat prévoit sur la durée, la reconduction et l'indexation et, en cas de litige, défendra les intérêts du propriétaire ou du locataire. Trouvez un avocat en immobilier sur VisitWorld en indiquant votre nationalité et votre pays de destination.

Pour rappel ! De quelle somme a-t-on besoin pour louer un logement, payer ses factures et couvrir ses dépenses quotidiennes en Espagne ? Nous comparons les budgets de différents foyers et les coûts dans quatre villes. Nous avons déjà parlé du coût de la vie en Espagne, des principaux paiements et de la préparation financière au déménagement.

Photo : générée par Gemini

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