Griechenland: Pauschalsteuer von 100.000 €: Voraussetzungen für Nicht-Einwohner und Antragsverfahren ab 2026

Griechenland bietet vermögenden Investoren eines der stabilsten Steuersysteme der EU: eine Pauschalsteuer von 100.000 € pro Jahr auf alle ausländischen Einkünfte für bis zu 15 Jahre. Erfahren Sie, wer in Griechenland den Non-Dom-Status erhalten kann, welche Investitionen dafür erforderlich sind und wie sich dieser Status mit einem Goldenen Visum kombinieren lässt

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Bei der Wahl ihres steuerlichen Wohnsitzes innerhalb der Europäischen Union blicken die meisten vermögenden Investoren heute nicht nach London oder Lissabon, sondern nach Athen. Griechenland bietet ein einheitliches, festes Steuerregime, das seit 2020 unverändert bleibt: 100.000 Euro pro Jahr – und alle ausländischen Einkünfte, unabhängig von ihrer Höhe, gelten als steuerlich absetzbar.

Das klingt einfach – und ist es auch. Doch hinter dieser Einfachheit verbirgt sich etwas viel Wichtigeres: Planbarkeit, die kein anderes EU-Land mit einem vergleichbaren System bieten kann.

In unserem Artikel, der auf der Analyse von Experten von IMI Daily – einer der führenden internationalen Publikationen im Bereich Investitionsmigration – basiert, erläutern wir Ihnen die Besonderheiten des einheitlichen Steuersystems Griechenlands im Detail.

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Ein Umzug in ein anderes Land bedeutet immer nicht nur eine neue Adresse, sondern auch eine neue rechtliche Realität: Steuern, Unternehmensregistrierung, Arbeitsverhältnisse, Streitigkeiten mit Geschäftspartnern. Es ist schwierig, sich in all diesen Bereichen allein zurechtzufinden, und Fehler können teuer werden.

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Warum ist Griechenland ein ideales Land für den steuerlichen Wohnsitz?

Angesichts der Entwicklungen bei Alternativen wirkt das griechische Angebot besonders überzeugend. Italien hat die Kosten für sein vergleichbares Regime zweimal erhöht – zunächst von 100.000 auf 200.000 Euro und dann auf 300.000 Euro pro Jahr. Portugal hat das Non-Domizil-Regime (NHR) vollständig abgeschafft und durch das eingeschränktere IFICI-Programm mit einer begrenzten Liste qualifizierter Kategorien ersetzt. Monaco bleibt eine Option, ist aber nicht für jeden geeignet: Die Immobilienkosten und die Anforderungen an die physische Anwesenheit erschweren die Planung erheblich.

Griechenland zeichnet sich in diesem Kontext durch seine Stabilität aus. Das Non-Domizil-Regime ist seit 2020 in Kraft und garantiert 15 Jahre absolute Steuersicherheit. Für Anleger, die Kapital in mehreren Ländern verwalten, ist die Unveränderlichkeit der Bedingungen oft wichtiger als die reine Zahl.

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Wie funktioniert die Regelung zur steuerlichen Ansässigkeit in Griechenland?

Das Prinzip ist einfach: Ein ausländischer Investor verlegt seinen steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland und zahlt jährlich einen festen Betrag von 100.000 Euro. Sämtliche Einkünfte aus ausländischen Quellen – Dividenden, Mieteinnahmen, Einkünfte aus Auslandsgeschäften, Lizenzgebühren – werden durch diese Zahlung abgedeckt, unabhängig von ihrer Höhe.

Die Regelung macht sich bereits ab einem jährlichen ausländischen Einkommen von ca. 245.000 Euro bemerkbar. Die Einsparungen steigen dann exponentiell. Bei einem Einkommen von 1 Million Euro beträgt der effektive Steuersatz nur 10 %, während Griechenland nach der regulären progressiven Steuerskala über 430.000 Euro zahlen müsste. Bei höheren Einkommen wird der Unterschied noch deutlicher.

Eine Liste der europäischen Länder mit den höchsten Unternehmenssteuern finden Sie unter dem angegebenen Link.

Zwei wichtige Details, die oft übersehen werden, sind hervorzuheben:

- Teilnehmer des Programms müssen ausländische Einkünfte in Griechenland nicht angeben. Dies ist nicht nur eine administrative Erleichterung, sondern ein grundlegend anderer Umgang mit finanzieller Vertraulichkeit innerhalb des rechtlichen Rahmens.

- Bewegliches Vermögen im Ausland ist von der griechischen Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit. Für diejenigen, die nicht nur an ihr aktuelles Einkommen, sondern auch an die Vermögensübertragung an zukünftige Generationen denken, ist dies ein unschätzbarer Vorteil.

Wer kann in Griechenland an der Pauschalbesteuerung teilnehmen und wie?

Die Teilnahmevoraussetzungen sind klar. Der Antragsteller darf in den letzten acht Jahren nicht sieben Mal in Griechenland steuerlich ansässig gewesen sein. Nach der Teilnahme verpflichtet er sich, innerhalb von drei Jahren mindestens 500.000 € in griechische Immobilien, Unternehmen oder Wertpapiere zu investieren.

Das Verfahren beschränkt sich auf einen einzigen Antrag beim Finanzamt. Keine jährlichen Meldungen über ausländische Einkünfte, keine komplizierten Unterlagen – nur die Zahlung von 100.000 €.

Die Pauschalbesteuerung kann auf Familienmitglieder ausgeweitet werden. Jedes nahe Familienmitglied zahlt zusätzlich 20.000 € pro Jahr, sofern es ebenfalls in den letzten acht Jahren nicht sieben Mal in Griechenland steuerlich ansässig war.

15 Länder ohne Kryptowährungssteuer ab 2026 finden Sie hier.

Weitere Optionen für alle, die nach Alternativen suchen

Die Pauschalbesteuerung für 100.000 € ist nicht die einzige Möglichkeit. Das griechische Steuersystem bietet zwei weitere alternative Regelungen, die in bestimmten Situationen vorteilhafter sein können.

- Ausländische Rentner, die ihren steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland verlegen, profitieren von einem Pauschalsteuersatz von 7 % auf alle ausländischen Einkünfte, einschließlich Rentenzahlungen. Dies ist eines der günstigsten Rentensteuerregime in der EU.

- Freiberufler und Unternehmer, die nach Griechenland ziehen und dort eine Tätigkeit aufnehmen, erhalten bis zu sieben Jahre lang eine 50%ige Befreiung von der griechischen Einkommensteuer. Für diejenigen, die in Griechenland ein Unternehmen gründen und nicht nur ausländisches Vermögen halten möchten, ist dies ein erheblicher Vorteil.

Die Wahl zwischen diesen drei Regimen hängt von der Einkommensstruktur der jeweiligen Person ab. Daher sollte der erste Schritt immer die Beratung durch einen auf griechisches Steuerrecht spezialisierten Anwalt sein.

Goldenes Visum und Non-Dom: Wie sie sich kombinieren lassen

Einer der größten Vorteile des griechischen Ansatzes ist, dass durch dieselbe Investition sowohl eine Aufenthaltserlaubnis als auch ein günstiger Steuerstatus erlangt werden können.

Das Golden-Visa-Programm bietet Investoren aus Nicht-EU-Ländern und ihren Familien eine verlängerbare fünfjährige Aufenthaltserlaubnis, ohne dass ein physischer Wohnsitz in Griechenland erforderlich ist. Eine Immobilieninvestition im Rahmen des Goldenen Visums kann auch die Investitionskriterien für den Non-Dom-Status erfüllen. Somit löst eine einzige Transaktion beide Probleme.

Die Schwellenwerte für den Erhalt des Goldenen Visums über Immobilien ab 2026:

- 800.000 Euro – in stark nachgefragten Gebieten: Attika, Zentrum von Thessaloniki, große Inseln;

- 400.000 Euro – in allen anderen Regionen;

- 250.000 Euro – für in Wohnraum umgewandelte Gewerbeimmobilien.

Die ersten beiden Schwellenwerte beziehen sich auf den Kauf eines einzelnen Objekts mit einer Fläche von mindestens 120 Quadratmetern.

Während die meisten europäischen Länder ähnliche Programme einstellen oder deutlich verkomplizieren, bleibt Griechenland einer der wenigen verlässlichen Wege, um über Immobilien eine EU-Aufenthaltserlaubnis zu erlangen. Im Jahr 2024 verzeichnete das Programm einen Rekord mit 9.289 Anträgen. Diese Zahl spricht für sich.

Was sagt der Immobilienmarkt?

Das Vertrauen der Investoren in Griechenland wird durch konkrete Daten gestützt. Die Wirtschaft des Landes wächst schneller als der Durchschnitt der Eurozone. Die Wohnungspreise stiegen 2024 um 8,7 % – nach 13,9 % im Vorjahr – und übertrafen damit bisherige Höchststände. Die Nettozuflüsse ausländischen Kapitals in den Immobilienmarkt beliefen sich 2024 auf rund 2,75 Milliarden Euro.

Schätzungen zufolge werden 2025 etwa 1.200 Millionäre nach Griechenland gezogen sein, mit einem privaten Gesamtvermögen von rund 7,7 Milliarden Euro. In den letzten zehn Jahren ist die Zahl der Millionäre im Land um 24 % gestiegen – und dieser Trend hält unvermindert an.

Für amerikanische Investoren – Sonderberechnung

US-Bürger befinden sich in einer besonderen Situation: Die USA besteuern ihre Bürger unabhängig von ihrem Wohnsitz. Ein vollständiger Ausstieg aus dem amerikanischen Steuersystem ist daher nicht möglich. Das griechische Non-Dom-Regime hingegen ermöglicht es, die griechische Steuerbelastung deutlich zu reduzieren.

Ausländische Einkünfte, die nach den üblichen griechischen Steuersätzen mit bis zu 44 % besteuert werden könnten, sind auf 100.000 Euro begrenzt – unabhängig von der Höhe. Der Schutz von im Ausland befindlichem beweglichem Vermögen vor der griechischen Erbschaftsteuer ist ein weiterer Vorteil, der unabhängig vom US-Steuerstatus besteht.

Wie genau diese beiden Systeme im Einzelfall zusammenwirken, hängt von der individuellen Einkommens- und Vermögensstruktur ab. Hier ist eine detaillierte Modellierung unter Einbeziehung erfahrener Anwälte unerlässlich.

Wer ist bereits nach Griechenland gezogen?

Seit Einführung des Non-Dom-Regimes hat das griechische Finanzministerium eine beträchtliche Anzahl von Investoren verzeichnet, die ihren steuerlichen Wohnsitz aus Großbritannien, den USA, den Vereinigten Arabischen Emiraten und Monaco verlegt haben. Die geografische Lage ist so weitläufig, dass man eher von einem systemischen Trend als von individuellen Entscheidungen sprechen kann.

Was diese Menschen anzieht, ist nicht nur die Sonne und das Mittelmeer (obwohl dies natürlich wichtig ist). Es ist eine seltene Kombination: ein planbarer, fester Zinssatz, der sich für 15 Jahre nicht ändert, ein transparentes Einreiseverfahren und ein rechtlich stabiler EU-Rechtsraum.

Die Verlegung des steuerlichen Wohnsitzes nach Griechenland und der Eintritt in den Non-Dom-Status betreffen mehrere Bereiche gleichzeitig: Steuerrecht, Investitionsrecht, Unternehmensstruktur und internationale Doppelbesteuerungsabkommen. 

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Anmerkung: Europa bietet mehr Möglichkeiten zur Steueroptimierung, als man auf den ersten Blick vermuten würde. Wir haben Ihnen bereits die sieben Sondersteuerregelungen in Europa im Jahr 2026 vorgestellt, mit denen Sie Ihre Steuern legal senken können, und die profitabelsten Länder für Unternehmen und Investoren aufgezeigt.

Foto – erstellt von Gemini