Grèce : Impôt forfaitaire de 100 000 € : Conditions requises pour les non-résidents et modalités de candidature en 2026

La Grèce offre l'un des régimes fiscaux les plus stables de l'UE pour les investisseurs fortunés : un impôt forfaitaire de 100 000 € par an sur tous les revenus étrangers pendant une durée maximale de 15 ans. Découvrez qui peut obtenir le statut de non-domicilié en Grèce, les investissements requis et comment combiner ce régime avec un visa doré

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Lorsqu'il s'agit de choisir sa résidence fiscale au sein de l'Union européenne, la plupart des investisseurs fortunés se tournent aujourd'hui non pas vers Londres ou Lisbonne, mais vers Athènes. La Grèce propose un régime d'imposition unique et forfaitaire, qui reste inchangé depuis 2020 : 100 000 euros par an. Tous les revenus étrangers, quel que soit leur montant, sont considérés comme déclarés.

Cela paraît simple, et ça l'est. Mais derrière cette simplicité se cache un avantage bien plus important : la prévisibilité, qu'aucun autre pays de l'UE doté d'un régime comparable ne peut offrir.

Nous vous présentons en détail les spécificités du système d'imposition unique grec dans notre article, élaboré à partir de l'analyse des experts d'IMI Daily, l'une des principales publications internationales spécialisées dans l'immigration d'investissement.

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Pourquoi la Grèce est-elle un pays idéal pour la résidence fiscale ?

Face à l'évolution des autres options, l'offre grecque se révèle particulièrement attractive. L'Italie a augmenté à deux reprises le coût de son régime similaire : d'abord de 100 000 à 200 000 euros, puis à 300 000 euros par an. Le Portugal a supprimé le régime de résidence non-domiciliée (RND), le remplaçant par le programme IFICI, plus restreint et limité à certaines catégories de personnes éligibles. Monaco reste une possibilité, mais pas pour tous : le coût de l'immobilier et les exigences de présence physique rendent l'installation beaucoup plus complexe.

Dans ce contexte, la Grèce se distingue par sa stabilité. Le régime de résidence non-domiciliée est en vigueur depuis 2020 et garantit 15 ans de sécurité fiscale absolue. Pour les personnes qui gèrent des capitaux dans plusieurs juridictions, c'est souvent l'immuabilité des conditions qui prime sur le montant lui-même.

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Comment fonctionne le régime de résidence fiscale en Grèce ?

Le principe est simple : un investisseur étranger transfère sa résidence fiscale en Grèce et verse un montant fixe de 100 000 euros par an. En contrepartie, tous les revenus de source étrangère – dividendes, revenus locatifs, revenus d'activités commerciales à l'étranger, redevances – sont imposés par ce paiement unique, quel que soit leur montant.

Le régime devient avantageux dès que le revenu annuel étranger dépasse environ 245 000 euros. Les économies réalisées sont alors exponentiellement importantes. Avec un revenu d'un million d'euros, le taux effectif n'est que de 10 %, alors qu'avec le barème progressif standard, la Grèce devrait payer plus de 430 000 euros. Pour des revenus plus élevés, la différence est encore plus marquée.

Une liste des pays européens où la fiscalité des entreprises est la plus élevée est disponible via le lien.

Il convient de souligner deux points importants souvent négligés :

- Les participants à ce régime ne sont pas tenus de déclarer leurs revenus étrangers en Grèce. Il ne s’agit pas d’une simple simplification administrative, mais d’une approche fondamentalement différente de la confidentialité financière dans le cadre légal.

- Les biens meubles situés à l’étranger sont exonérés de droits de succession et de donation en Grèce. Pour ceux qui pensent non seulement à leurs revenus actuels, mais aussi à la transmission de leur patrimoine aux générations futures, cet avantage est loin d’être négligeable.

Qui peut bénéficier du régime d'imposition forfaitaire en Grèce et comment ?

Les conditions d'adhésion sont claires. Le demandeur ne doit pas avoir été résident fiscal grec pendant sept des huit dernières années. Après son adhésion, il s'engage à investir au moins 500 000 € dans l'immobilier, les entreprises ou les valeurs mobilières en Grèce, et ce, dans un délai de trois ans.

La procédure est simple : il suffit de déposer une demande auprès de l'administration fiscale. Pas de déclaration annuelle des revenus étrangers, pas de documentation complexe : seul le versement de 100 000 € est requis.

Le régime peut être étendu aux membres de la famille. Chaque proche parent adhère moyennant un supplément de 20 000 € par an, à condition qu'il n'ait pas non plus été résident grec pendant sept des huit dernières années.

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Autres options pour ceux qui recherchent une alternative

L'option « non-domicilié » pour 100 000 € n'est pas la seule stratégie possible. Le système fiscal grec propose deux autres régimes alternatifs qui peuvent s'avérer plus avantageux dans certaines situations.

- Les retraités étrangers qui transfèrent leur résidence fiscale en Grèce bénéficient d'un taux forfaitaire de 7 % sur tous leurs revenus étrangers, y compris les pensions. Il s'agit de l'un des régimes fiscaux les plus avantageux de l'UE en matière de pensions.

- Les professionnels et entrepreneurs qui s'installent en Grèce et y exercent une activité professionnelle bénéficient d'une exonération de 50 % d'impôt sur le revenu local pendant sept ans maximum. Pour ceux qui envisagent de créer une entreprise en Grèce, et non de simplement détenir des actifs étrangers, il s'agit d'un avantage considérable.

Le choix entre ces trois régimes dépend de la structure des revenus de chaque personne. C'est pourquoi la première étape consiste toujours à consulter un avocat spécialisé en droit fiscal grec.

Visa d'or et statut de non-domicilié : comment les combiner

L'un des atouts majeurs de l'approche grecque est la possibilité d'obtenir à la fois un permis de séjour et un statut fiscal avantageux grâce à un seul investissement.

Le programme de Visa d'or offre aux investisseurs non européens et à leurs familles un permis de séjour renouvelable de cinq ans, sans obligation de résidence physique en Grèce. Un investissement immobilier réalisé dans le cadre du Golden Visa peut également être pris en compte pour satisfaire aux critères d'investissement du régime de non-domicilié. Ainsi, une seule transaction permet de résoudre les deux problèmes.

Les seuils d'investissement pour obtenir le Golden Visa par le biais de l'immobilier à compter de 2026 sont les suivants :

- 800 000 euros – dans les zones à forte demande : Attique, centre de Thessalonique, grandes îles ;

- 400 000 euros – dans toutes les autres régions ;

- 250 000 euros – pour les biens immobiliers commerciaux transformés en logements.

Les deux premiers seuils concernent l'achat d'un bien unique d'une superficie d'au moins 120 mètres carrés.

Alors que la plupart des pays européens ferment ou complexifient considérablement des programmes similaires, la Grèce demeure l'une des rares voies fiables pour obtenir un titre de séjour européen par l'immobilier. En 2024, le programme a enregistré un record de 9 289 demandes. Un chiffre éloquent.

Que dit le marché immobilier ?

La confiance des investisseurs en Grèce est étayée par des données concrètes. L'économie du pays croît plus rapidement que la moyenne de la zone euro. Les prix des appartements ont augmenté de 8,7 % en 2024, après une hausse de 13,9 % l'année précédente, dépassant ainsi les précédents records. Les entrées nettes de capitaux étrangers sur le marché immobilier se sont élevées à environ 2,75 milliards d'euros en 2024.

On estime qu'en 2025, près de 1 200 millionnaires se seront installés en Grèce, représentant un capital privé total d'environ 7,7 milliards d'euros. Au cours de la dernière décennie, le nombre de millionnaires dans le pays a progressé de 24 % et cette tendance se poursuit.

Pour les investisseurs américains – une fiscalité particulière

Les citoyens américains se trouvent dans une situation spécifique : les États-Unis imposent leurs citoyens indépendamment de leur lieu de résidence. Il leur est donc impossible d’échapper complètement au système fiscal américain. En revanche, le régime grec des non-domiciliés permet de limiter considérablement l’imposition en Grèce.

Les revenus étrangers, qui pourraient être imposés jusqu’à 44 % aux taux grecs standards, sont plafonnés à 100 000 euros, quel que soit leur montant. La protection des biens mobiliers situés à l’étranger contre les droits de succession grecs constitue également un avantage distinct, indépendant du statut fiscal américain.

L’interaction précise entre ces deux systèmes dépend de la structure des revenus et du patrimoine de chaque individu. Une modélisation détaillée, avec l’aide d’avocats spécialisés, est donc indispensable.

Qui s’est déjà installé en Grèce ?

Depuis la mise en place du régime des non-domiciliés, le ministère grec des Finances a enregistré un nombre important d’investisseurs ayant transféré leur résidence fiscale du Royaume-Uni, des États-Unis, des Émirats arabes unis et de Monaco. L’étendue géographique de ce phénomène permet de parler d’une tendance systémique plutôt que de décisions individuelles.

Ce qui attire ces personnes, ce n'est pas seulement le soleil et la mer Méditerranée (bien que cela soit important). C'est une combinaison rare : un taux fixe prévisible qui ne change pas pendant 15 ans, une procédure d'entrée transparente et une juridiction européenne juridiquement stable.

Transférer sa résidence fiscale en Grèce et opter pour le régime de non-domicilié a des répercussions sur plusieurs domaines : le droit fiscal, le droit des investissements, la structure de l'entreprise et les conventions internationales de double imposition.

Un avocat d'affaires de Visit World vous aidera à formaliser correctement votre investissement, à préparer la documentation pour l'administration fiscale et à déterminer lequel des trois régimes grecs disponibles correspond le mieux à votre situation. Ne prenez pas de risques avec votre capital : la précision des détails est essentielle.

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Rappel ! L'Europe offre plus d'opportunités d'optimisation fiscale qu'il n'y paraît. Nous vous avons déjà indiqué les 7 régimes fiscaux spéciaux en Europe en 2026 qui vous permettent de réduire légalement vos impôts, ainsi que les pays les plus avantageux pour les entreprises et les investisseurs.

Photo - générée par Gemini